Come scegliere un Amministratore
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Scegliere un amministratore a cui affidare la tutela del proprio patrimonio deve essere un momento di attenta analisi da parte dei condomini, perché troppe sono ormai le responsabilità civili e penali che investono questo professionista.
Bisogna tenere sempre ben presente che le disposizioni e le leggi, se non interpretate correttamente o addirittura ignorate, coinvolgono sempre i condomini.
Una responsabilità non indifferente per l’amministratore di uno stabile in condominio che, pertanto, dovrà essere in possesso di nozioni giuridiche, tecniche, amministrative e fiscali, utili allo svolgimento della professione.
Risulta quindi evidente che deve considerarsi definitivamente tramontata l’epoca degli amministratori improvvisati e dei dopolavoristi; i condomini dovranno sempre più orientarsi nella scelta di un professionista che garantisca anche, una copertura assicurativa adeguata, i tempi sono ormai maturi per il riconoscimento di questa figura professionale da parte delle istituzioni che andrebbero in tale modo a garantire l’utente finale, il condomino, evitandogli il rischio di incappare in personaggi improvvisati o con pochi scrupoli.
Come riconoscere allora un serio professionista che dia garanzia di affidabilità, di correttezza e di professionalità?
Senz’altro un aiuto ci viene dal fatto che il professionista sia iscritto ad una associazione quale l’Associazione Nazionale degli Amministratori di Immobili (A.N.A.C.I.), che da anni organizza corsi di aggiornamento professionale e cerca di raccogliere e di indirizzare e formare i professionisti del settore, selezionandoli attraverso esami di ammissione e, unica in Italia, attraverso un costante aggiornamento obbligatorio.
Da quanto sopra emerge quindi chiaramente come orientarsi per scegliere tra le molte offerte che si possono reperire sul mercato: innanzitutto è importante tenere conto delle referenze, valutare se il professionista abbia alle spalle un’organizzazione adatta a gestire l’immobile che gli si vuole affidare.
Inoltre, occorre tenere ben presente che, a fronte di determinate caratteristiche offerte dal professionista, la richiesta di compenso annuo non dovrà certo essere eccessivamente elevata, ma neanche troppo bassa, si dovrà chiedere che nell’offerta siano indicate chiaramente le prestazioni accessorie (quali ad esempio le spese per la cancelleria, le spese telefoniche, eventuali compensi extra per l’esecuzione di lavori straordinari, le spese per i solleciti di pagamento, il compenso per la compilazione e l’invio del Modello 770, etc.), occorre chiedere che accanto a ciascuna di esse sia indicato chiaramente il compenso richiesto, in modo da evitare in seguito amare sorprese ediscussioni. |
Mediazione e poteri dell’ Amministratore
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La Commissione Giustizia del Senato sembra aver finalmente trovato l’intesa per la modifica del Codice Civile in materia condominiale. Il Disegno di Legge tende a svecchiare norme che risalgono ormai a 60 anni fa e riscrive in larga parte una materia che continua ad avere un elevato tasso di conflittualità. Tra i punti discussi, sul fronte dedicato agli amministratori, per esempio, verrebbe istituito il “registro” tenuto presso le C.C.I.A.A. al quale sarà obbligatorio iscriversi qualora si intenda intraprendere questa professione.
Altro fatto saliente è che l’amministratore di condomino sarà obbligato ad agire per la riscossione forzata delle somme dovute al condominio entro 4 mesi dal giorno in cui il credito è diventato esigibile. Se non lo facesse sarebbe considerato corresponsabile delle somme non riscosse. L’amministratore, inoltre, potrà restare in carica per almeno 2 anni dovendo però garantire il proprio operato tramite la sottoscrizione di una polizza assicurativa che tuteli i condomini da eventuali errori.
L’Anaci è da sempre in prima linea per la formazione dei propri amministratori con l’obiettivo di raggiungere livelli di competenza e professionalità al passo con tutte le modifiche legislative. Sul versante delle controversie, sembra ormai partita la riforma del Sistema Giustizia almeno con riguardo alle controversie condominiali. Lo strumento della mediazione, verrà utilizzato come deflattivo delle azioni giudiziarie nel condominio. Si tratta di uno strumento basato sulla conservazione dei rapporti tra le parti e che tende a risolvere le controversie non in base alle posizioni assunte ma in base al soddisfacimento degli interessi delle parti stesse; il condominio è il luogo per eccellenza dove l’importanza del rapporto fra le persone regna supremo.
La procedura di Mediazione si basa sulla riservatezza delle informazioni assunte che non potranno essere utilizzate nel corso di un eventuale processo. Anche i procedimenti in corso, qualora il Giudice lo ritenga utile, potranno essere sospesi per esperire il tentativo di conciliazione.
In Mediatore dovrà essere competente nella materia specifica ed essere neutrale, imparziale ed indipendente. Dovrà aver superato l’apposito esame e conseguito l’abilitazione come Conciliatore.
Il Ministero di Grazie e Giustizia vigilerà sulla competenza dei professionisti e sull’operato degli Organismi di conciliazione. L’eventuale accordo raggiunto potrà, su richiesta delle parti, essere omologato dal Tribunale di competenza dell’Organismo di Conciliazione e diverrà titolo esecutivo.
Qualora le parti non raggiungessero un accordo, il Mediatore farà una proposta finale che potrà essere o meno accettata. Qualora, a seguito dell’instaurazione di un giudizio, il giudice dovesse emettere una Sentenza, che nella sostanza ricalca la proposta finale del Mediatore, le spese processuali saranno poste a carico della parte che non avrà accettato la proposta. L’Anaci sta formando propri esperti Conciliatori di concerto con l’Ordine dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Roma.
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Disegno di legge sulla riforma condominiale, spese condominiali e morosità
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All’esame del Senato vi è un disegno di legge sulla riforma condominiale, che imporrebbe all’amministratore di condominio di recuperare i crediti (spese condominiali) in tempi strettissimi; infatti in base a tale riforma, l’amministratore dovrà richiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo entro 120 giorni dalla morosità de qua, in caso contrario, lo stesso risponderà personalmente delle somme non riscosse pena la revocabilità del suo mandato, da parte dell’assemblea.
Tale misura restrittiva, si è resa necessaria a seguito dell’aumento delle morosità in materia condominiale, che hanno fatto registrare un aumento dei procedimenti giurisdizionali dell’8,2% in un solo anno, così come rilevato dall’Anaci (Associazione Nazionale degli Amministratori condominiali e immobiliari). Dallo stesso studio si è evidenziato che i procedimenti accolti sono più di 184.000, di cui, però, solo 8 casi su 100 si risolvono con sentenza, mentre i restanti si estinguono con accordi intervenuti subito dopo l’avvio delle procedure legali di recupero del credito. |
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Certificato Prevenzione Incendi
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Domanda:
Se il Comando Provinciale dei Vigili del fuoco non rilascia il CPI per alcune parti comuni del condominio,tali parti possono essere utilizzate dai condomini?
In caso negativo a chi spetta il controllo? e nel caso in cui in tali locali si sviluppa un incendio (zone comunque utilizzate dalla quasi totalità dei condomini), l'assicurazione del condominio copre ugualmente i danni? in caso negativo chi dovrà ripristinare i locali comuni (tutti i condomini o solo coloro che utilizzavano tali locali)?
Risposta:
Il certificato di prevenzione incendi (CPI) attesta la rispondenza delle parti comuni dello stabile alla normativa di prevenzione incendi (d.lgs n. 139/06 e disposizioni di attuazione).
L'allegato al d.m. 16 febbraio 1982 individua gli impianti e le strutture necessitanti di CPI (per il condominio tra le più comuni si veda autorimessa, ascensore ed edificio in genere nel caso di altezza maggiore a 24 m).
Una volta iniziato il procedimento finalizzato all'ottenimento del cerfiticato (d.p.r. n. 37/98) e se si giunge alla non concessione, le parti che ne necessitano non possono essere utulizzate sicché la responsabilità di eventuali danni ricade sull'amministratore o sull'assemblea a seconda della situazione di fatto.
L'inutilizzabilità può essere ordinata altresì da un'ordinanza prefettizia o comunale.
In una situazione del genere, dunque, risulta difficile che un'assicurazione si faccia carico dei rischi d'incendio per una zona comune non a norma.
Il condomino che volesse porre rimedio alla situazione,nel caso d'immobilismo dell'assemblea potrebbe agire ex art. 1105 c.c. chiedendo al Tribunale d'ordinare gli interventi necessari.
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Riscuotere le quote necessarie per l’ottimale gestione condominiale
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In condominio, l'amministratore deve riscuotere le quote necessarie per l’ottimale gestione condominiale e, all'occorrenza, agire con tempestività per incassarle coattivamente.
Il condominio, già definito, sia in dottrina che attraverso le innumerevoli sentenze, semplice ente di gestione senza rilievo giuridico, si avvale dell’assemblea quale organo preposto alle deliberazioni e dell’amministratore nominato dall’assemblea (pur se non indicato da alcuni condomini in minoranza e con la facoltà di agire nei confronti di alcuni – ad esempio per far rispettare il regolamento o per riscuotere i contributi dal condomino moroso).
L’approvazione assembleare dell’ammontare delle spese necessarie per la gestione del condominio (Preventivo) e la loro ripartizione secondo il dettato previsto nel regolamento condominiale e conformemente ai criteri legali, forniscono all’amministratore il potere (quindi anche il dovere) di riscuotere i contributi. Quando per particolari situazioni di morosità protratta, inevasi i solleciti di versamento, l’amministratore sarà costretto all’azione giudiziaria per il recupero delle quote insolute, egli potrà avvalersi legittimamente dell’iniziativa senza dover richiedere autorizzazione allo scopo. Egli potrà quindi, richiedere al giudice decreto ingiuntivo, anche immediatamente esecutivo (che se concesso produrrà subito i suoi effetti, nonostante opposizione al provvedimento).
La richiesta di cui sopra, oltre che durante l’anno di gestione, effettuata sulla base del preventivo, potrà essere prodotta anche alla fine dell’anno quando fosse approvato il rendiconto della gestione e sua ripartizione. E ciò anche per le spese straordinarie già approvate con autonomo preventivo. A conforto della non necessaria esplicita autorizzazione assembleare per il recupero da morosi delle quote condominiali, giunge, tra l’altre, la sentenza di Cassazione, 27292/2005). |
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